Compiten dando el 100% de la financiación, además de precios rebajados.Luzmelia Torres
Las promotoras españolas lo tenemos complicado hasta que la banca no venda todo su stock de vivienda. Cuando se deshagan de al menos el 70% de su cartera, la actividad de los promotores podrá repuntar”, afirma un promotor .
Los comerciales ocultan la marca del promotor y utilizan la de las entidades financieras para vender mejor los pisos. Promotores y entidades bancarias compiten en el mercado por la venta de pisos y hasta ahora el que juega con ventaja es la banca. En la última feria inmobiliaria, el Outlet Residencial de Madrid, Caja Madrid fue la que más ventas hizo (100 reservas de pisos) frente a las ventas de grandes promotoras como Vallehermoso, que comprometió 25 unidades, y Reyal Urbis, con 20.
La entrada de cajas y bancos en la venta de viviendas, con ofertas que incluyen, además de grandes descuentos, facilidades en la financiación está rompiendo el mercado. “La banca tiene el monopolio a su pesar. Tiene el producto y pone el precio”, afirma un analista.
Si un cliente compra una vivienda a una entidad bancaria, se va a beneficiar de una hipoteca de hasta el 100%, como por ejemplo ofrece el Santander, pero si un particular acude al banco a solicitar una hipoteca para una vivienda ajena a la entidad, va a tener que soportar un tercer grado si no es cliente y, con mucha suerte, podrá conseguir una financiación de entre el 70% y el 80% del valor de tasación.
Acuerdos
Los promotores piensan que hasta que los bancos no se deshagan del 70% de su cartera lo tienen complicado. Por este motivo, la patronal inmobiliaria firmó un acuerdo con dos entidades bancarias, Santander, en marzo, y La Caixa, en julio, para que financiaran hasta el 100% del piso en caso de que el promotor realice un descuento del 20% en el precio.
Además, la Comunidad de Madrid firmó en agosto con la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Colegio de notarios y registrados y la Asociación Hipotecaria Española (AHE) un convenio con varias entidades bancarias para impulsar la venta del stock de viviendas garantizando la financiación con pisos denominados viviendas libres de precio concertado. José Manuel Galindo, presidente de Asprima, piensa que lo importante en estos momentos es que salga el stock de viviendas que hay en España bien por bancos o promotoras: “Es verdad que los bancos ponen condiciones buenas a sus productos pero muchas entidades han firmado ya con nosotros y en este momento hay mucha más subrogación de créditos con promotoras que antes, porque a las entidades bancarias no les interesa engordar más su cartera inmobiliaria y tener los pisos en su balance ya que si no los venden tienen que aprovisionar y en realidad ese no es su negocio”.
“No por ser la vivienda del banco es mejor el producto”
“Queremos que cambie la idea de que el producto inmobiliario que ofrecen las entidades financieras es mejor que el de las promotoras porque den más facilidades en la financiación. La banca se ha tenido que hacer con una cartera de inmuebles adjudicados de promotoras a cambio de deuda, que en muchos casos es producto residual y no tiene la mejor calidad. Además hay que tener en cuenta la fase postventa. Un promotor no se desvincula tras la venta del inmueble, sigue ofreciendo un serviciopostventa a su cliente. Si tú compras un piso a un banco y luego quieres reclamar los desperfectos, ¿a quién te diriges?”, dice José Manuel Galindo, presidente de Asprima y de la Apce (Asociación de Promotores y Constructores Españoles).
“En el mercado hay una percepción de que si el piso lo vende un promotor se puede aún regatear en el precio, pero si lo vende un banco el precio ya está ajustado“, afirma un comercial. Esta situación ha creado que muchos comerciales oculten la marca de la promotora y vendan los pisos bajo la marca del banco porque es mucho más ventajoso para el vendedor y de esta forma se consigue colocar mejor en el mercado el stock de viviendas.
Las entidades dan más descuentos y mejor financiación
Las instituciones cambian préstamos morosos por inmuebles y luego los venden a precios atractivos.
Víctor Relaño
La política de ofrecer viviendas con una financiación del 100% es una estrategia que están siguiendo las grandes entidades financieras, como el Santander, La Caixa o Caja Madrid, aunque no es una práctica generalizada en todos los casos.
La crisis de los años 90 obligó a los bancos a crear sociedades específicas para administrar el patrimonio inmobiliario. Se trata de una política que están aplicando las grandes instituciones financieras para dar salida a estos inmuebles y poder deshacerse de los créditos morosos y obtener liquidez.
Nunca a pérdida
“La banca ahora está vendiendo los inmuebles con un descuento que llega al 30% porque esa ha sido la caída que se ha registrado en el precio desde el año 2007, pero las entidades financieras no van a vender en ningún caso estos pisos por debajo de su valor en libros”, indican a este periódico fuentes del sector.
Con independencia de la política que han adoptado los grandes bancos y cajas, otras entidades van por otro camino. “Hay muchas entidades que nunca ofrecerían un límite de financiación de hasta el 100% del importe del crédito”, aseguran fuentes del mercado bancario.
Morosidad
Los elevados niveles de morosodad constituyen un serio problema de gestión para los balances de la banca. La adjudicación de inmuebles y su posterior venta con financiación incluida suponen un alivio para el sector. La morosidad total del sector financiero se sitúa en el 5,18%; en las cajas se eleva hasta el 5,18% y en los bancos se reduce al 4,03%.
Durante los años 90 se acuñó el término “mal de piedra” para definir la situaciónpor la que atravesaba la banca, en la que tuvo que gestionar un aluvión de inmuebles.